Les propriétaires de logements des quartiers sud et ouest de Chicago s’apprêtent à faire face à une flambée des impôts fonciers, conséquence directe de la réévaluation des biens immobiliers et des pressions financières liées aux régimes de retraite de la ville. Des dizaines de milliers de foyers pourraient voir leurs factures fiscales augmenter considérablement dès cet automne.
À retenir
- Les évaluations immobilières ont doublé, voire triplé, dans certains quartiers, entraînant des hausses d’impôts potentiellement insoutenables pour de nombreux résidents.
- L’Illinois affiche déjà le taux effectif d’imposition foncière le plus élevé du pays, et la situation s’aggrave avec une dette de retraite publique croissante.
- Des mécanismes de financement local, comme les districts d’augmentation d’impôt (TIF), détournent des fonds qui pourraient alléger la pression fiscale sur les propriétaires.
Contexte
Une enquête menée conjointement par Illinois Answers Project et le Chicago Tribune révèle une disparité frappante dans les réévaluations immobilières. Plus de 37 000 propriétés situées sur les côtés sud et ouest de Chicago ont vu leur valeur estimée doubler, voire tripler. À Englewood, Roseland et North Lawndale, les évaluations médianes ont grimpé de 119 % à 160 %, bien au-delà de la moyenne de 22 % observée à l’échelle de la ville. Cette augmentation massive des évaluations laisse présager des factures d’impôts fonciers particulièrement élevées.
Pour de nombreux habitants de ces quartiers, souvent des résidents de longue date, cette situation est source d’inquiétude. « Même si je vendais, où irais-je ? », témoigne l’un d’eux, illustrant le dilemme auquel sont confrontés ceux qui ne peuvent ni payer les impôts plus élevés, ni déménager facilement.
L’Illinois pèse déjà lourdement sur les propriétaires avec un taux effectif d’imposition foncière d’environ 1,83 % de la valeur du bien par an, un chiffre qui atteint 1,98 % dans le comté de Cook. Ce fardeau fiscal contribue à l’exode de la population, réduisant l’assiette fiscale et aggravant la situation pour ceux qui restent.
Ce qui change
Depuis 2019, plus de 1 000 propriétaires du comté de Cook, dont 125 personnes âgées, ont perdu leur maison en raison de dettes fiscales foncières, souvent inférieures au prix d’une voiture d’occasion. Bien que la Cour suprême des États-Unis ait jugé inconstitutionnelle la pratique consistant à saisir des biens pour des dettes supérieures au montant dû, l’État de l’Illinois n’a pas encore modifié sa législation pour mettre fin à ce « vol de capitaux propres ».
En mai 2022, 37 000 propriétés du comté de Cook étaient soumises à une procédure de vente pour impôts impayés, et dans 54 % des cas, la dette fiscale était inférieure à 1 000 $. Ces taux d’imposition élevés pénalisent particulièrement les foyers à faible revenu et rendent l’accession à la propriété plus difficile.
Par ailleurs, une part importante des recettes fiscales est détournée vers des districts d’augmentation d’impôt (TIF). En 2023, 1,36 million de dollars (42 % des 3,23 millions de dollars de prélèvements fiscaux totaux de Chicago) ont été affectés à ces fonds, qui financent des projets de développement commercial au détriment d’investissements dans les services publics essentiels comme l’éducation et les parcs.
Prochaines étapes
Des réformes sont nécessaires pour alléger la pression fiscale sur les propriétaires, en particulier dans les communautés les plus vulnérables. Les législateurs pourraient commencer par limiter la durée et le nombre de prolongations des districts d’augmentation d’impôt (TIF), et réaffecter les fonds ainsi libérés à des usages généraux.
Une réforme du processus d’appel en matière d’impôts fonciers est également cruciale. Actuellement, ce processus favorise les contribuables les plus riches et les entreprises qui disposent des ressources nécessaires pour contester leurs évaluations, ce qui se traduit par une augmentation des taux pour les autres propriétaires. Entre 2021 et 2023, les entreprises du comté de Cook ont obtenu avec succès des réductions d’impôts fonciers totalisant 1,9 milliard de dollars.
Enfin, la situation appelle à une réforme constitutionnelle des retraites, car 80 % des impôts fonciers de Chicago sont consacrés au remboursement de la dette liée aux régimes de retraite. Le gouverneur JB Pritzker a récemment signé un accord visant à améliorer les retraites de la police et des pompiers, ce qui augmentera le passif de 11,1 milliards de dollars. Des ajustements modérés des régimes de retraite pourraient améliorer leur santé financière et réduire le fardeau fiscal pour les propriétaires.
Chiffres clés
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux effectif d’imposition foncière en Illinois | 1,83 % |
| Taux effectif d’imposition foncière dans le comté de Cook | 1,98 % |
| Nombre de propriétés avec dettes fiscales inférieures à 1 000 $ (mai 2022) | 37 000 |
| Pourcentage des recettes fiscales détournées vers les TIF (Chicago, 2023) | 42 % |
Sources
Illinois Answers Project et Chicago Tribune, enquête sur les évaluations immobilières et les impôts fonciers.