Publié le 23 novembre 2023 12:32:00. Les chiffres du marché immobilier à Séoul affichent des divergences notables cette semaine, avec une première baisse enregistrée depuis 19 semaines selon l’agence R114, tandis que d’autres organismes observent toujours une légère progression, soulevant des questions sur la fiabilité des statistiques hebdomadaires.
- L’agence R114 a constaté une baisse de 0,05 % des prix de vente des appartements à Séoul pour la semaine du 17 au 21 novembre.
- KB Kookmin Bank, une autre agence d’études, signale une hausse de 0,23 %, mais au rythme le plus lent observé depuis 5 semaines.
- Le Korea Real Estate Board, organisme gouvernemental, fait état d’une augmentation de 0,20 %, confirmant une tendance haussière, mais avec des variations significatives selon les sources.
La multiplication des statistiques sur le marché immobilier séoulite, publiées par différents organismes, crée une confusion croissante. Depuis l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations le 15 octobre, les données divergent considérablement, en raison de méthodologies, d’échantillons et de périodes d’enquête différents. Cette situation relance le débat sur la pertinence des indicateurs hebdomadaires.
Selon les données de la troisième semaine de novembre, l’agence immobilière R114 a enregistré une baisse de 0,05 % des prix de vente des appartements à Séoul, une première en 19 semaines. Parallèlement, KB Kookmin Bank a fait état d’une augmentation de 0,23 %, marquant la 42e semaine consécutive de hausse, mais avec un ralentissement notable de la progression. Le Korea Real Estate Board, quant à lui, a annoncé une hausse de 0,20 %, accentuant la tendance observée la semaine précédente (0,17 %). Ces trois scénarios – baisse, ralentissement et accélération – coexistent donc sur le marché.
Ces disparités s’expliquent par les différences méthodologiques. Le Korea Real Estate Board et KB Kookmin Bank basent leurs statistiques sur une période d’enquête allant du mardi de la semaine précédente au lundi de la semaine suivante, reflétant ainsi les changements les plus récents. R114, en revanche, utilise les données du lundi au vendredi et publie ses chiffres chaque vendredi, offrant une vision potentiellement plus actuelle du marché. Les échantillons sont également distincts : l’Agence immobilière coréenne analyse 33 500 appartements à travers le pays, tandis que KB Kookmin Bank se base sur 62 200 biens, collectés par des agences immobilières. R114, enfin, intègre les prix de transaction réels et les prix demandés d’environ 90 % des appartements du pays (environ 1,55 million d’unités à Séoul) grâce à l’intelligence artificielle.
Jihae Yoon, chercheuse principale chez Real Estate R114, estime que l’utilisation de l’IA par son agence minimise l’intervention humaine et rend les statistiques plus sensibles aux fluctuations du marché. Elle prédit que la baisse observée cette semaine pourrait être une réaction aux nouvelles réglementations, mais anticipe une tendance haussière à long terme, même avec un volume de transactions limité.
Les nouvelles réglementations, qui imposent une autorisation de transaction foncière dans l’ensemble de la région de Séoul, contribuent également à la volatilité des statistiques. Les acheteurs potentiels doivent désormais suivre une procédure administrative de 3 à 4 semaines pour obtenir cette autorisation, ce qui retarde l’enregistrement des transactions et peut fausser les données. Un faible nombre de transactions enregistrées rapidement après la mise en place de la réglementation pourrait ainsi donner une image inexacte de la situation globale.
Certains experts remettent en question l’utilité même des statistiques hebdomadaires, compte tenu de ces divergences. Selon Choi Eun-young, directrice de l’Institut coréen de recherche urbaine :
« Étant donné que toutes les statistiques hebdomadaires de chaque organisation se situent dans la marge d’erreur de 0,01 %, débattre de savoir qui a raison n’a aucun sens. »
Choi Eun-young, directrice de l’Institut coréen de recherche urbaine