Publié le 16 octobre 2025 à 10h51. Les récentes mesures gouvernementales visant à freiner le marché immobilier sud-coréen se traduisent par un durcissement des conditions d’accès au crédit, touchant aussi bien les banques que les emprunteurs, et suscitent des inquiétudes quant à leur impact sur la consommation.
- Les banques commerciales ont suspendu ou limité l’octroi de prêts hypothécaires sans justificatifs, en raison des ajustements informatiques nécessaires pour se conformer aux nouvelles réglementations.
- Les taux d’intérêt variables sur les prêts immobiliers connaissent un premier rebond depuis un an, en raison de la hausse des coûts de financement des banques.
- Le gouvernement a renforcé les règles en matière de prêts, notamment en réduisant les montants empruntables pour les biens de luxe et en augmentant le taux d’endettement maximal autorisé.
Les répercussions des mesures immobilières du 15 octobre se font sentir dans l’ensemble du secteur financier sud-coréen. Les grandes banques commerciales ont ainsi cessé d’accepter les demandes de prêts hypothécaires sans entretien physique avec un conseiller, en raison des modifications apportées à leurs systèmes informatiques pour intégrer les nouvelles règles. Parallèlement, les taux d’intérêt variables sur les prêts immobiliers montrent des signes de remontée, une première depuis un an, ce qui constitue un véritable coup dur pour les ménages.
Selon les autorités financières, les nouvelles réglementations comprennent une réduction du montant maximal des prêts pour les logements considérés comme de luxe, passant de 600 millions de wons (environ 430 000 euros) à 200 millions de wons (environ 143 000 euros). Le ratio d’endettement total (DSR), qui prend en compte l’ensemble des dettes d’un emprunteur, est désormais appliqué aux prêts de location pour les propriétaires individuels. De plus, le taux d’intérêt de stress, utilisé pour évaluer la capacité de remboursement des emprunteurs, a été relevé de 1,5 % à 3 %, et l’entrée en vigueur de la mesure augmentant le coefficient de risque des prêts bancaires (de 15 % à 20 %) a été avancée.
En réponse à ces mesures restrictives, les principales banques commerciales du pays suspendent progressivement l’acceptation de nouvelles demandes de prêts. Hana Bank a récemment interrompu temporairement la réception de demandes pour ses produits hypothécaires sans justificatifs, « Hana One Q Apartment Loan 2 » et « Hana Home Mortgage Transfer ». La banque invoque la nécessité de réorganiser son système informatique, mais il est clair que cet ajustement s’accompagne d’un renforcement des contrôles et d’une limitation des montants empruntables. D’autres banques semblent également envisager de limiter les demandes de prêts hors entretien physique, ou d’ajuster les taux d’intérêt et les plafonds.
La hausse des coûts de financement des banques se traduit également par une augmentation des taux d’intérêt hypothécaires. La Fédération coréenne des banques a ainsi constaté en septembre une hausse de 0,03 point de pourcentage du COFIX (indice du coût de financement) basé sur les nouvelles transactions, atteignant 2,52 %. Il s’agit du premier rebond depuis octobre de l’année dernière, dû à l’augmentation simultanée des taux d’intérêt sur les dépôts à terme et les obligations financières.
À partir du 16 octobre, les banques commerciales répercuteront cette augmentation du COFIX sur leurs nouveaux prêts hypothécaires. Kookmin Bank ajustera ainsi ses taux d’intérêt variables de 3,85-5,25 % à 3,88-5,28 %, tandis que Woori Bank les portera de 3,79-4,99 % à 3,82-5,02 %. Même si le taux COFIX basé sur les soldes existants diminue, la charge d’intérêt supportée par les consommateurs devrait augmenter.
« Le taux d’intérêt de financement a augmenté en raison de la hausse des taux d’intérêt du marché et du fardeau de la gestion du ratio prêt/dépôt, et certaines banques sont obligées de réajuster les taux d’intérêt et les limites pendant le processus de réflexion informatique. »
Responsable du secteur bancaire
Les acteurs du marché craignent que ces mesures, bien que destinées à stabiliser le marché immobilier, n’aggravent les difficultés financières des ménages à court terme. En particulier, une poursuite de la hausse des taux d’intérêt pourrait rapidement alourdir la charge d’intérêt des classes populaires et limiter leur mobilité résidentielle.
« L’environnement des prêts au logement se resserre rapidement à mesure que la politique, les taux d’intérêt et la gestion interne des risques des banques sont renforcés en même temps. Si l’augmentation du fardeau des intérêts entraîne une réduction de la capacité de consommation, elle pourrait exercer une pression pour ralentir l’économie. »
Responsable du secteur financier
