Publié le 4 novembre 2025 à 06h40. La transformation de bâtiments vacants en logements aux Pays-Bas continue de ralentir, loin des objectifs fixés par le gouvernement, en raison de contraintes réglementaires, de l’opposition locale et d’un désintérêt croissant des investisseurs.
- Le nombre de bâtiments transformés en logements a diminué de 10 % l’année dernière, atteignant 7 900 unités, bien en deçà des 15 000 visés.
- Les obstacles administratifs, les objections des riverains et les contraintes environnementales freinent les projets de transformation.
- Les nouvelles réglementations sur les loyers abordables et la fiscalité dissuadent les investisseurs privés, qui représentent une part importante du marché.
La conversion de bureaux, d’écoles désaffectées et de commerces en logements, une solution envisagée pour pallier la crise du logement aux Pays-Bas, peine à décoller. Selon les chiffres de Statistics Nederland (CBS), seulement 7 900 logements ont été créés de cette manière en 2025, une baisse significative par rapport à l’année précédente. Cette tendance inquiétante s’éloigne des ambitions du gouvernement, qui espérait atteindre 15 % des 100 000 nouveaux logements annuels grâce à la transformation de bâtiments existants, soit 15 000 unités.
Plus de 40 000 propriétés restent vides aux Pays-Bas, mais tous ces bâtiments ne sont pas adaptés à la conversion résidentielle. Des normes strictes s’appliquent, notamment en matière de luminosité et de proximité avec les infrastructures routières. « On ne va pas construire des maisons dans une zone industrielle », explique Peter Boelhouwer, professeur de marché du logement à la TU Delft. De nombreux bâtiments facilement transformables ont déjà été rénovés, laissant peu d’opportunités.
Stefan Groot, économiste du marché immobilier chez Rabobank, souligne la complexité de la situation : « Beaucoup de fruits à portée de main ont été cueillis, de nombreux bâtiments ne se prêtent pas à une simple transformation en logements, et il y a en plus des obstacles ».
Tim van der Lugt, propriétaire de l’entreprise de construction VDL, témoigne des difficultés rencontrées sur le terrain. « Comme les opportunités faciles ont disparu, cela devient de plus en plus complexe. Les projets disponibles présentent de plus en plus de défis ». Il est actuellement confronté à des objections sur trois projets de transformation en cours.
Ces obstacles entraînent des retards considérables. « On se retrouve dans des procédures qui prennent beaucoup de temps. L’environnement devient plus important et cela prend du temps. Cela peut même prendre 2 à 3 ans avant qu’on puisse vraiment démarrer », déplore-t-il.
La nouvelle loi sur l’environnement, entrée en vigueur début 2024, impose désormais aux promoteurs d’associer les riverains à leurs projets. Van der Lugt a organisé une réunion publique pour recueillir leurs avis. Si cette loi vise à simplifier les procédures d’aménagement du territoire, elle génère un surcroît de travail et de temps.
« Les habitants sont souvent réservés et les associations de commerçants, par exemple, ne sont pas enthousiastes, car il y a alors des lacunes dans la rue commerçante et cela entraîne une plus grande pression sur le stationnement. »
Tim van der Lugt, propriétaire de l’entreprise de construction VDL
Les investisseurs jouent également un rôle crucial dans la transformation du logement. Selon Peter Boelhouwer, « Les investisseurs privés achètent souvent des propriétés vides pour les louer ou les vendre comme logements. Mais depuis la loi sur les loyers abordables et l’augmentation de la taxe box 3, il est moins rentable pour les investisseurs de louer leurs propriétés ». Frank Notten de CBS confirme que près des trois quarts des logements transformés l’année dernière étaient entre les mains de propriétaires privés, et que leur participation a légèrement diminué.
Stefan Groot conclut : « La transformation du logement présente un grand potentiel. Bien sûr, cela ne résoudra pas entièrement la pénurie de logements, mais c’est une opportunité de construire davantage de logements ».
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