Publié le 17 octobre 2025 09h30. L’annonce de nouvelles mesures immobilières en Corée du Sud a provoqué une ruée vers les agences immobilières, les acheteurs et vendeurs cherchant à conclure des transactions avant l’entrée en vigueur des nouvelles réglementations, mais les agents prévoient désormais un ralentissement marqué du marché.
- Une vague de demandes d’achat et de vente a submergé les agences immobilières immédiatement après l’annonce des mesures du 15 octobre.
- Les biens immobiliers les plus attractifs se sont rapidement épuisés, tandis que les propriétés moins prisées restent invendues.
- Les professionnels du secteur anticipent une période d’attentisme et une baisse des transactions dans les semaines à venir.
M. Kang, 33 ans, locataire dont le bail arrive à expiration, a pris une décision rapide le 15 octobre : acheter immédiatement l’appartement qu’il avait visité la veille. Ce logement de 59 m² situé dans le quartier de Dongdaemun à Séoul est proposé au prix d’environ 1,2 milliard de wons (environ 870 000 euros). Malgré la possibilité de prendre son temps, M. Kang a signé le contrat et versé l’acompte dès l’annonce des nouvelles politiques immobilières. « L’agent immobilier savait que les réglementations allaient être publiées et nous a incités à agir vite, jusqu’au paiement de l’acompte », a-t-il expliqué, ajoutant qu’il craignait également de ne pas obtenir de prêt.
Selon une enquête menée par le Hankook Ilbo les 16 et 17 octobre, cette précipitation se confirme dans l’ensemble du marché immobilier, notamment dans la région de la rivière Han. Les acheteurs et les vendeurs ont cherché à conclure des transactions avant l’entrée en vigueur des nouvelles mesures, à partir de fin août. Bien que la désignation de zones réglementées soit inévitable, le nombre de demandes visant à éviter l’obligation de résidence effective a diminué avec la mise en place de zones de permis de transaction foncière dans l’ensemble de Séoul (20e arrondissement).
Plusieurs agents immobiliers ont fait état d’une pénurie de « biens intéressants », c’est-à-dire des propriétés susceptibles de conclure une vente. La plupart des biens immobiliers peu attrayants, tels que ceux dont le prix demandé est supérieur au marché ou ceux situés dans des immeubles anciens, restent disponibles. Un responsable d’une agence immobilière près de la gare d’Aeogae, dans le quartier de Mapo-gu, a déclaré : « Nous avons reçu de nombreuses demandes de renseignements concernant l’obligation de résidence, mais il n’y a plus de propriétés appropriées à vendre. Même avec des liquidités importantes, peu de gens sont prêts à investir 2,5 milliards de wons (environ 1,8 million d’euros) dans un appartement en dehors du quartier de Gangnam. »
La situation est similaire dans le quartier de Seongdong-gu, où l’activité a été forte, ainsi que dans celui de Mapo-gu. En entrant dans une agence immobilière près de la gare d’Oksu, un agent a agité la main. « Le jour de l’annonce, nous avons reçu de nombreux appels de personnes cherchant à acheter un appartement avant l’entrée en vigueur du nouveau système, mais il était rare qu’un accord soit conclu », a-t-il déclaré, expliquant que les acheteurs étaient anxieux, mais les vendeurs restaient relativement calmes.
Après cette vague de demandes urgentes, les appels téléphoniques se sont raréfiés. Les professionnels du secteur s’attendent à une attitude plus prudente à partir de la semaine prochaine, avec l’entrée en vigueur du nouveau système.
L’attentisme se propage également à la région de Gangbuk, où les achats de rattrapage ralentissent. Les vendeurs retirent leurs annonces ou augmentent leurs prix, ce qui rend les transactions difficiles. Le marché, qui s’était adapté aux mesures immobilières du 27 juin, semble à nouveau se figer. M. Oh, 38 ans, habitant de Bulgwang-dong, dans le quartier d’Eunpyeong-gu, a déclaré : « J’avais mis ma propriété en vente après les réglementations de juin, mais je l’ai remise sur le marché après cette annonce. »
Les consommateurs s’inquiètent : « Vais-je simplement devoir attendre ? »
L’anxiété des consommateurs reste palpable. Le gouvernement a souligné que le ratio de reconnaissance des garanties de logement (LTV) pour les prêts politiques, tels que les prêts d’appoint et les prêts immobiliers, sera de 55 à 70 %, et que les prêts aux personnes à faible revenu et aux consommateurs réels du secteur financier seront réduits de 70 % à 60 %. Cependant, les critères de revenus et de prix des logements restent stricts. Le LTV pour les primo-accédants est maintenu à 70 %, mais la limite maximale est de 600 millions de wons (environ 435 000 euros). M. Lee, 38 ans, dont l’enfant entrera à l’école primaire l’année prochaine, a déclaré : « Des amis qui ont acheté des maisons en 2020 ont déjà réalisé des bénéfices considérables grâce à la hausse des prix. J’ai cherché un logement pendant des mois, mais je crains d’avoir manqué une opportunité en raison des prix élevés et des prêts limités. »
De nombreuses inquiétudes subsistent quant à la diminution de l’offre locative, avec le regroupement de l’ensemble des régions de Séoul et de 12 régions de Gyeonggi en zones de permis. L’investissement de transition (vente avec bail) n’est plus possible dans ces zones. M. Choi, 65 ans, qui vit à Gwangmyeong, dans la province de Gyeonggi-do, a déclaré : « Je louais ma maison à Gimpo et vivais à Gwangmyeong pour m’occuper de mes petits-enfants, mais les loyers ont augmenté et les prêts se sont resserrés. Je me demande si je devrai y retourner l’année prochaine. »
Kim Hyo-seon, membre principal du comité immobilier de la NH Nonghyup Bank, a déclaré : « Il est devenu difficile d’acheter en se basant uniquement sur la psychologie, dans un contexte de restrictions financières strictes », ajoutant qu’il est nécessaire de maintenir un accès à la propriété pour les ménages ordinaires en adaptant les critères d’éligibilité au revenu.
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