« La crise du logement est désormais une menace aussi importante pour l’UE que la Russie », a récemment déclaré Jaume Collboni, maire de Barcelone. «Nous courons le risque de faire conclure que les classes moyennes et moyennes concluent que leurs démocraties sont incapables de résoudre leur plus gros problème.»
Il n’est pas difficile de voir d’où vient Collboni. De Dublin à Milan, les résidents trouvent régulièrement la moitié de leurs revenus avalés par le loyer, et la propriété est impensable pour la plupart. Les grandes villes assistent à la spirale des prix des logements et certains ont des augmentations médianes de loyer d’une année sur l’autre de plus de 10%. Les gens sont poussés dans des conditions de plus en plus précaires et exiguës et l’itinérance augmente rapidement.
Comme l’affirme Collboni, le logement réside au cœur de la hausse de la défavre politique à travers l’Europe continentale. La crise alimente l’extrême droite – liée, par exemple, au soutien à l’alternative Für Deutschland en Allemagne et à la récente victoire du Parti néerlandais anti-islam de la liberté. Le logement est devenu un moteur principal d’inégalité, renforçant les divisions entre les actifs et les démunis et affectant de manière disproportionnée les groupes minoritaires. Loin d’offrir la sécurité et la sécurité, pour beaucoup dans le logement en Europe, c’est désormais une cause principale de souffrance et de désespoir.
Mais tout le monde ne souffre pas. En même temps, il vole les gens normaux d’une vie confortable et digne, la crise du logement tape les poches d’un petit nombre d’individus et d’institutions. À travers l’Europe au cours des dernières décennies, la même histoire s’est déroulée, bien que de manière très différente: le pouvoir s’est déplacé vers ceux qui profitent du logement et loin de ceux qui y vivent.
La manifestation la plus frappante de ce changement est la propriété et le contrôle à grande échelle des maisons par les institutions financières, en particulier depuis la crise financière mondiale de 2008. En 2023, 1,7 tn de dollars de biens immobiliers mondiaux a été géré par des investisseurs institutionnels tels que les sociétés de capital-investissement, les compagnies d’assurance, les fonds spéculatifs, les banques et les fonds de pension, contre 385 milliards de dollars en 2008. Stimulé par la politique monétaire lâche, ces acteurs considèrent le logement en Europe d’une «classe d’actifs» particulièrement lucrative et sûre. Les achats de biens résidentiels dans la zone euro par des investisseurs institutionnels ont triplé au cours de la dernière décennie. Comme le dit un gestionnaire d’actifs basé à Londres: «Les investisseurs immobiliers exposés aux actifs résidentiels européens sont les chats qui ont obtenu la crème», avec un logement générant «des rendements ajustés en risque plus forts que tout autre secteur».
L’ampleur de la propriété institutionnelle dans certains endroits est stupéfiante. En Irlande, près de la moitié de toutes les unités sont livrées depuis 2017 a été acheté par des fonds d’investissement. Dans toute la Suède, la part des appartements de location privées avec des investisseurs institutionnels en tant que propriétaires est passé à 24%. À Berlin, 40 milliards d’euros de logements sont désormais dans des portefeuilles institutionnels, 10% du total du stock de logements. Dans les quatre plus grandes villes néerlandaises, un quart des maisons à vendre ces dernières années a été achetée par des investisseurs. Même à Vienne, une ville largement annoncée pour son vaste actions de logement subventionnées, les acteurs institutionnels sont désormais investis dans chaque 10e unité de logement et 42% des nouvelles maisons de location privées.
Tous les investisseurs ne sont pas les mêmes. Mais lorsque l’objectif est de gagner de l’argent à partir du logement, cela ne peut signifier qu’une seule chose: les prix augmentent. Comme le souligne Leilani Farha, un ancien rapporteur spécial des Nations Unies, les fonds d’investissement ont un «devoir fiduciaire» de maximiser les rendements aux actionnaires, qui incluent souvent les fonds de pension sur lesquels les gens ordinaires comptent. Ils font donc tout ce qu’ils peuvent pour augmenter les prix et réduire les dépenses, notamment par «rénovation» (en utilisant la rénovation comme excuse pour faire de la hausse des loyers), une sous-maintenance et l’introduction de frais punitifs. Lorsque le géant du capital-investissement Blackstone a acquis et rénové des maisons à travers Stockholm, il a augmenté les loyers sur certaines maisons jusqu’à 50%, a constaté que le géographe économique Brett Christophers. Les rénovations «vertes» au nom de la durabilité sont également une tactique de plus en plus courante.
La capture d’entreprise de nos maisons n’est pas née de l’air mince. Des décennies de privatisation, de libéralisation et de spéculation sur le marché du logement ont permis au secteur financier de resserrer son emprise sur les ménages européens. À partir des années 1980 dans des endroits comme l’Italie, la Suède et l’Allemagne, les appartements appartenant au gouvernement ont été transférés en masse sur le marché privé. À Berlin, par exemple, de vastes paquets de logements sociaux ont été vendus pendant la nuit à de grandes sociétés. Dans une seule transaction, Deutsche Wohnen a acheté 60 000 appartements dans la ville en 2006 pour 450 millions d’euros; 7 500 € par appartement.
Avec le rôle des États providence dans les dispositions de logement démantelées, de nombreux pays ont assumé les interventions côté demande telles que la libéralisation du crédit hypothécaire. Cette spéculation généralisée a alimenté, a augmenté les prix des logements et a encouragé des niveaux extrêmes d’endettement des ménages. La crise financière qui en résulte de 2008 a offert de nouvelles opportunités aux investisseurs. Des pays comme l’Espagne, la Grèce, le Portugal et l’Irlande sont devenus un trésor d’actifs «en détresse» et de dette hypothécaire qui pourraient être récupérés à des prix de négociation. Malgré la dévastation généralisée causée par la crise, la dépendance de l’Europe à l’égard du secteur financier des solutions de logement n’a fait que s’intensifier dans les années qui ont suivi.
Alors que le pouvoir s’est déplacé vers les investisseurs et les spéculateurs, et les gouvernements sont de plus en plus dépendants d’eux, il a donc été retiré des résidents. Afin d’inciter ou de «désactiver» les investissements privés, les gouvernements à travers l’Europe ont affaibli les protections des locataires, les réglementations de planification et les normes de construction coupées et offraient des subventions spéciales, des subventions et des allégements fiscaux pour des entités telles que les fiducies de placement immobilier. Un groupe en particulier en a porté le poids: les locataires. Les locataires ont vu leurs loyers monter en flèche, les conditions de vie se détériorent et leur sécurité minée. En Europe, certains fonds d’investissement ont directement motivé le déplacement des locataires à faible revenu et supervisé les expulsions perturbatrices.
Les acteurs financiers puissants ont fait un excellent travail pour se forger comme la solution, plutôt que la cause de la crise dominante. Ils ont sans cesse le récit désormais dominant selon lequel plus d’investissement immobilier est une bonne chose car cela augmentera l’offre de maisons indispensables. Blackstone, par exemple, prétend jouer un «rôle positif dans la lutte contre la sous-approvisionnement chronique du logement à travers le continent». Mais les preuves suggèrent qu’une plus grande implication des marchés financiers n’a pas augmenté la propriété de propriété ou l’offre de logements, mais a plutôt gonflé les prix et les loyers des logements.
Le fait est que les investisseurs institutionnels ne sont pas vraiment dans la production de logements. Il est directement contre leurs intérêts d’augmenter considérablement l’offre. Comme le concède un gestionnaire d’actifs, le logement est mauvais pour les résidents mais «favorable aux flux de trésorerie». Le président de Blackstone a admis que «les grands panneaux d’avertissement dans l’immobilier sont des capitaux et des grues». En d’autres termes, ils ont besoin de pénuries pour maintenir les prix élevés.
Lorsque le capital des entreprises produit de nouvelles maisons, ils seront bien sûr au maximum. Des villes telles que Manchester, Bruxelles et Varsovie ont connu une prolifération de produits de logement à margins élevés tels que les micro-appartements, la construction à la loi et la co-vie. Conçus avec l’intention explicite d’optimiser les flux de trésorerie, ceux-ci sont à la fois inaccessibles et inadaptés à la plupart des ménages. Common Wealth, un Thinktank axé sur la propriété, a révélé que le secteur de la construction à loyer soutenu par le capital-investissement, qui représente 30% des nouvelles maisons à Londres, s’adresse principalement aux célibataires à haut recours. Les familles ne représentent que 5% des locataires à la construction à un quart du secteur locatif privé plus largement. Ces appendices d’entreprise trop chers sont un rappel brutal de l’incapacité du marché à livrer des maisons qui correspondent aux besoins et aux revenus de la plupart des gens.
Bien que le logement soit au cœur de la désillusion politique aujourd’hui, c’est pour la même raison de devenir un déclencheur principal de la mobilisation à travers l’Europe. En octobre 2024, 150 000 manifestants ont marché dans les rues de Madrid exigeant une action. Certains gouvernements, dont le Danemark et les Pays-Bas, présentent des politiques pour dissuader les spéculateurs. Mais le capital immobilier continue de détenir le pouvoir, il continue donc à obtenir son chemin – y compris en exploitant des lacunes et en faisant du lobbying contre les politiques qui mettent en danger les bénéfices. En 2021, les Berlinois ont voté en faveur de l’expropriation et de la socialisation des appartements appartenant à des propriétaires cotisés par actions. Mais sous la pression du hall de l’immobilier, les politiciens ont bloqué cette motion. Cette même année, Blackstone – le plus grand propriétaire d’Espagne avec 40 000 logements – s’est opposé à des plans pour imposer une cible de 30% pour le logement social dans les portefeuilles institutionnels. Les difficultés contre l’immense pouvoir structurel des intérêts immobiliers seront difficiles à combattre.
Au cours des dernières décennies, nous vivons à travers une expérience sociale toujours intensifiante. Le logement, un besoin fondamental de tous les êtres humains, peut-il être livré avec succès sous les machinations du capitalisme financier? Les preuves semblent désormais écrasantes: non.
Comme les investisseurs sont devenus dominer, la puissance des résidents a donc été systématiquement minée. Il nous reste une crise de proportions inconcevables. Bien que nous puissions et devrions pointer le doigt sur la cupidité des entreprises, nous devons nous rappeler qu’il s’agit du système fonctionnant précisément tel qu’il est configuré. Lorsque le profit est la force dominante, la fourniture du logement ne parvient pas à s’aligner sur le besoin social – pour générer les types de maisons dans les gammes de prix les plus désespérément nécessaires. Dans les années à venir, le logement occupera le devant de la scène de la politique européenne. Il est maintenant temps pour les changements structurels fondamentaux qui récupérent les maisons des mâchoires de la finance, réduisent les résidents et rétablissent le logement comme priorité principale pour la fourniture publique.