Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner les amortissements du régime LMNP et de durcir la fiscalité des meublés de tourisme, une réforme présentée le 1er octobre 2026 visant à dégager 200 millions d’euros de recettes et à rééquilibrer le marché locatif vers les baux de longue durée.
Projet de loi de finances 2027 cible les loueurs en meublé non professionnels
Le dispositif vise directement le régime des loueurs en meublé non professionnels, un statut fiscal choisi par près d’un quart des six millions de propriétaires bailleurs en France, soit 1,37 million de contribuables.
Jusqu’à présent, les bailleurs relevant de ce régime au réel bénéficiaient d’une souplesse importante en matière de déduction comptable. Les amortissements successifs des murs, de la toiture, de la façade et du mobilier réduisaient le bénéfice imposable, permettant à de nombreux propriétaires d’effacer en totalité leur impôt sur les revenus locatifs pendant deux décennies. Un rapport publié en 2024 par la députée Annaïg Le Meur soulignait que 68 % des bailleurs en LMNP ne payaient au final aucune imposition sur ces revenus.
Plafonds d’amortissement et règles de location classique
Le texte initial du projet de loi de finances pour 2027 instaure un plafond pour les logements meublés loués à l’année sous le régime réel. L’amortissement du bien immobilier sera limité à un taux de 2,5 % par an, dans la limite globale de 7 000 euros par an et par foyer fiscal.
Pour un appartement acheté 200 000 euros, la déduction annuelle maximale passera à 5 000 euros. Pour un bien évalué à 500 000 euros, l’avantage s’arrêtera au seuil de 7 000 euros, alors qu’un calcul sur le seul taux de 2,5 % aurait permis 12 500 euros de déduction, selon les données de Capital.
Le mécanisme de report est également réduit. À partir du 1er janvier 2027, les amortissements excédant le plafond ou non imputables par manque de bénéfices ne seront plus reportables indéfiniment. Une clause de transition prévoit l’utilisation des stocks accumulés avant la loi jusqu’au 31 décembre 2036, mais avec une imputation limitée à la moitié du résultat imposable annuel.
Restrictions accrues pour les meublés de tourisme
Les locations saisonnières de type Airbnb et les meublés de tourisme subiront des règles plus strictes. Le taux d’amortissement applicable à ces biens sera abaissé à 1,5 %, avec un plafond annuel de 5 000 euros par foyer fiscal.
Cette distinction reflète la volonté de l’exécutif de favoriser la location nue plutôt que l’investissement touristique. Selon l’Observatoire français de la location meublée, 23 % des logements sous le statut LMNP sont exploités comme des meublés de tourisme. Cette mesure s’ajoute aux restrictions de la loi de régulation des meublés de tourisme de novembre 2024, qui avait réduit l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC à 30 % pour les meublés non classés dès 2025.
Inquiétude des bailleurs et incertitude parlementaire
Les acteurs immobiliers réagissent rapidement. Sylvain Grataloup, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers, estime que ces mesures fragilisent l’équilibre du secteur, affirmant à force de coups de rabot successifs, c’est tout l’équilibre de ce régime que l’on fragilise. Denis Lapôtre, président d’une fédération de propriétaires, ajoute que les propriétaires aujourd’hui n’ont plus aucun intérêt à investir.
Le texte gouvernemental doit encore passer par l’Assemblée nationale et le Sénat. Les débats des prochaines semaines détermineront son avenir. Les dispositions entreront en vigueur en 2027, mais leur adoption reste incertaine.