Au cours de la campagne primaire du maire de la ville de New York, la proposition de Zohran Mamdani pour un gel des loyers à l’échelle de la ville est devenue un sujet controversé. Le candidat démocrate dit que pour atteindre un plafond sur les augmentations annuelles de loyer pour les appartements stabilisés de 1 M de la ville, il nommerait des membres du conseil d’administration des LOC de la ville qui le soutient. Les critiques dénoncent un gel du loyer en tant que proposition de tarte au ciel et irréaliste.
J’ai été membre du conseil d’administration des directives de loyer pendant près de quatre ans, nommé par le maire de Bill de Blasio alors en 2018. Et il est clair que cette controverse ne se-même pas sur le loyer – il y a un programme plus important pour déréglementer le loyer trop élevé et que les titulaires doivent être offerts de location (sauf si le Landlord ne montre pas la raison judiciaire).
Les gels de loyer sont des lignes de vie
En 2023, un rapport a révélé que la moitié des New-Yorkais ne pouvaient pas se permettre des besoins fondamentaux tels que le logement, le transport, la nourriture et les soins de santé. C’est le New York que j’ai connu intimement avant de rejoindre le conseil d’administration. J’étais avocat des droits des locataires depuis des années dans le cadre du programme de droite de la ville, représentant des centaines de familles à faible revenu confrontées à l’expulsion qui ne pouvait pas se permettre leurs propres avocats. Chaque semaine, je suis entré dans le tribunal du logement pour trouver mes clients – des familles avec des tout-petits, des personnes âgées handicapées et des conducteurs de livraison de nourriture – attendant avec impatience une expulsion possible. Ce ne sont pas seulement les locataires à faible revenu à la merci des propriétaires. Au cours des 12 dernières années, j’ai écouté des milliers d’histoires et le seul fil conducteur est à quel point il est facile pour une personne à revenu modéré de se retrouver sans abri. Un chômage soudain, un handicap inattendu couplé à une augmentation des loyers, et maintenant vous vous battez comme l’enfer pour survivre au tribunal du logement et ne pas rejoindre les 350 000 New Yorkais sans-abri. Pour ces New-Yorkais, un gel des loyers n’est pas une idée hors contact; C’est une bouée de sauvetage.
Les personnes qui prennent cette décision sont neuf membres du conseil d’administration, toutes nommées par le maire – deux membres des locataires (mon ancien rôle), deux membres du propriétaire et cinq membres publics que les locataires et les membres du propriétaire se contentent de gagner pour atteindre un vote majoritaire. Nous ne comptons pas sur des sentiments ou des vibrations – nous nous appuyons sur des rapports et des heures de témoignage public, et nous nous engageons dans des débats politiques animés. En 2020, ces rapports ont révélé que le chômage record a stimulé par la pandémie et un taux d’itinérance déjà élevé et un fardeau de loyer (la plupart des locataires payaient 30% ou plus de leurs revenus sur le loyer). Pesant cela avec les frais d’exploitation des propriétaires, le conseil d’administration a voté pour approuver un gel des loyers cette année-là et un gel des loyers partiel (pendant six mois) l’année suivante. En fait, le conseil d’administration a voté pour un gel des loyers quatre fois au cours des 10 dernières années sous l’administration de Blasio (le conseil d’administration vote chaque été à ces niveaux de loyer et ils prennent effet à l’automne). C’est pourquoi les critiques du Rent Freeze Ring Hollow de Mamdani pour moi – elles sont peintes comme hors de contact, mais il y a déjà un précédent, soutenu par les rapports du gouvernement et les données.
La stabilisation du loyer est attaquée
Il est essentiel pour le public de comprendre qu’il existe un programme plus large derrière l’argument «Les gels de loyer sont mauvais». Proping Freezes fait partie d’un objectif plus important d’affaiblir la stabilisation des loyers, ce que les propriétaires ont toujours cherché à faire – et ils ont presque réussi récemment.
Pendant que j’étais au conseil d’administration, les propriétaires ont poursuivi le conseil d’administration des directives de loyer et tous ses membres (y compris moi!) Dans le tribunal fédéral, affirmant que la stabilisation du loyer équivalait à une «prise inconstitutionnelle»: si le gouvernement me dit combien je peux augmenter mon loyer et quand je peux finir un bail, puis le gouvernement interfère avec ma propriété privée sans compensation, l’argument.
Les propriétaires ne veulent pas réformer la stabilisation des loyers – ils veulent que cela supprime avec
Pendant des années, il y avait eu des chuchotements que les propriétaires de New York se frottaient les mains, désireux de concevoir des moyens d’obtenir une telle affaire devant la Cour suprême des États-Unis – et celui-ci s’est approché dangereusement. Je me souviens encore quand j’ai obtenu l’appel quatre ans après que l’affaire a parcouru la chaîne de la Cour d’appel fédérale: «Le tribunal a refusé d’entendre l’affaire!»
Les affaires de la Cour suprême ne sont pas sélectionnées dans le vide – le tribunal accorde souvent certiorari ou accepte d’entendre une affaire, lorsqu’il y a un large intérêt public, conduisant certaines parties à soutenir stratégiquement leur cause. Quand j’étais au tableau, j’ai souvent entendu la dichotomie du bon propriétaire contre le mauvais locataire. C’est devenu si populaire, vous avez probablement été inondé de ces histoires aussi. Les «locataires professionnels» qui signent un bail, puis ne paient jamais de loyer. Tiktoks au sujet des locataires quittant un appartement dans le désarroi. Squatters. Les locataires stabilisés à loyer qui sont secrètement riches, jouant le système en payant un loyer bas. Tous conçus pour vous conduire à la conclusion que «la stabilisation des loyers ne devrait pas exister». Vous ne saurez jamais que le revenu médian des ménages pour les locataires stabilisés à loyer est de 60 000 $ modestes. Ou que les taux d’expulsion sont si élevés que le tribunal du logement de New York n’a pas suffisamment de juges pour gérer le volume des affaires qu’elle voit quotidiennement.
L’année dernière, dans un autre cas que les propriétaires ont demandé à la Cour suprême de réexaminer, le tribunal a refusé, mais le juge Clarence Thomas a signalé que le tribunal serait intéressé à entendre une contestation de stabilisation des loyers et a même fourni une feuille de route légale pour la faire. Les propriétaires ne veulent pas réformer la stabilisation des loyers – ils veulent que ce soit supprimé.
À la fin de la journée, lorsque l’objectif est le profit et le pouvoir n’est pas contrôlé, ce sera des bénéfices sur les gens. Les propositions de Mamdani sont une menace pour le secteur immobilier car elles signalent une maire qui n’attribue pas au principe que le gouvernement doit s’asseoir et laisser le marché arriver à sa propre conclusion – tout comme des millions de New-Yorkais tentent d’éviter le tribunal du logement.
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