Publié le 27 octobre 2025. Le quartier d’affaires de Catalinas, à Buenos Aires, confirme son statut de pôle économique majeur malgré les fluctuations macroéconomiques, porté par une demande soutenue et de nouveaux projets immobiliers ambitieux.
- Catalinas concentre 320 500 m² de bureaux de classe A, soit 27 % du stock total de la ville.
- L’arrivée récente de l’immeuble Plaza, dans le complexe Quartier District, a ajouté 32 500 m² de surface premium.
- Un nouveau projet, la tour Safra, conçue par Foster+ Partners, promet de transformer le paysage urbain et d’ajouter 44 225 m² de bureaux rentables.
Le quartier de Catalinas, délimité par l’avenue Córdoba, le Paseo del Bajo, San Martín et Leandro N. Alem, continue d’attirer les entreprises grâce à son emplacement stratégique et à sa connectivité. Né du plan d’urbanisme de 1958, il s’est développé progressivement à partir des années 1960, avec la construction des premières tours dans les années 1970, dont l’hôtel Sheraton.
Depuis le milieu des années 1990, Catalinas s’est imposé comme l’épicentre des affaires de Buenos Aires, attirant banques, compagnies d’assurance, entreprises technologiques, multinationales et sociétés de services professionnels. Ses atouts résident dans son emplacement, sa connectivité, son accès facile aux transports en commun – trains, métro, Metrobus et pistes cyclables – et, plus récemment, la construction du Paseo del Bajo.
Le développement du quartier a connu plusieurs phases d’expansion. Entre 1997 et 2007, le stock de bureaux a augmenté de 68 %, avec la construction de complexes tels que Catalinas Plaza, Alem Plaza, la tour Bank Boston et Laminar Plaza. Entre 2008 et 2018, d’autres projets ont vu le jour, notamment Catalinas Norte-BBVA, Banco Macro et la tour Catalinas Norte de l’IRSA. Plus récemment, en 2020 et 2023, les bâtiments situés au 882 avenue Alem et l’immeuble Plaza – Quartier District – ont achevé leur agrandissement.
À l’horizon, le projet de la tour Safra, conçu par le cabinet Foster+ Partners, représente un investissement majeur et promet de devenir un nouveau symbole de la ville. Parallèlement, le développement de Catalinas II, avec sept terrains vendus aux enchères par l’État à proximité du Sheraton (acquis par des entreprises comme Consultatio, EMS et Techint), pourrait ajouter jusqu’à 250 000 m² de surface supplémentaire dans les années à venir. La nature exacte de ces futurs projets est encore en cours de définition.
La demande de bureaux à Catalinas a connu une nette reprise depuis 2024, avec 16 754 m² absorbés l’année dernière et 5 199 m² supplémentaires au premier semestre 2025. Le taux de vacance actuel s’établit à 14,5 % au deuxième trimestre de cette année.
Concernant les prix, le marché des bureaux de classe A à Buenos Aires a été fortement influencé par la situation économique argentine. Cependant, les prix à Catalinas ont fait preuve de résilience, avec des ajustements limités face aux crises.
« L’impact le plus important a été la pandémie, mais vers 2024-2025, la tendance est à la stabilité et à une légère reprise, dans un contexte d’incertitude macroéconomique. »
Novoa
Catalinas a alterné le leadership de l’absorption avec d’autres corridors comme Panamericana et Libertador, mais s’est à nouveau positionné comme l’un des principaux centres d’opérations à grande échelle en 2024 et 2025. Le quartier reste un pôle privilégié pour les entreprises financières et les multinationales.
Bien que d’autres zones comme Libertador ou Polo DOT soient également dynamiques, Catalinas conserve son attrait grâce à son emplacement stratégique pour ceux qui arrivent du nord, du sud et de l’ouest, ainsi qu’à sa proximité avec la gare du Retiro et le nombre important de lignes de métro qu’il dessert. De plus, il abrite le plus grand parc (23) de bâtiments AAA de la ville, ce qui en fait une référence incontestée sur le marché des bureaux de classe A à Buenos Aires, même dans un contexte économique difficile.
Actuellement, seuls trois bâtiments présentent des surfaces disponibles : la tour Bouchard 710, adjacente au projet Foster en construction sur l’avenue Alem, ainsi que les immeubles Ingeniero Butty 240 et le bâtiment Plaza à Quartier District.
Catalinas a démontré à maintes reprises sa capacité d’adaptation et de résilience. Son inventaire de qualité, son emplacement stratégique et la demande soutenue en font le cœur battant des affaires à Buenos Aires.
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